魏欢磊律师
律师观点分析
案情简介
韩女士看中了张家口怀来县某楼盘的一套房屋，与开发商签订了《认购合同》，并支付了定金6万元。后因故未能继续履行购房合同，韩女士要求开发商退还定金，却遭到了拒绝。
开发商认为，合同解除是韩女士个人原因造成的，且她未在约定期间内采取补救措施，属于违约方，因此定金不应退还。双方多次协商无果，韩女士将开发商诉至河北省怀来县人民法院。
一审法院判决支持了韩女士的诉求。开发商不服，向河北省张家口市中级人民法院提起上诉，主张不应退还定金。二审阶段，韩女士委托北京魏欢磊律师代理此案。
办案策略
魏欢磊律师接受委托后，面对的是一个典型的商品房认购定金纠纷——开发商以“购房者个人原因解约”为由，援引定金罚则拒绝退款。这类案件在环京楼市中极为常见，不少购房者因为各种原因无法继续购房，却被开发商以“定金不退”为由拒之门外。
第一，厘清定金性质，明确法律关系。本案中，韩女士与开发商签订的是《认购合同》，支付的是立约定金。根据《民法典》相关规定，定金罚则的适用需要满足严格条件：给付定金一方不履行债务的，无权请求返还定金；收受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。但关键问题在于——谁才是真正的违约方？
第二，抓住一审胜诉基础，巩固有利事实。一审法院已经判决支持韩女士的诉求，说明一审法院认定开发商应当退还定金。魏律师在二审中重点巩固一审的有利认定，强调开发商未能举证证明韩女士存在根本违约行为，且合同解除的原因不能简单归责于购房者一方。
第三，以调解实现快速回款，避免执行风险。二审阶段，魏律师综合考虑诉讼周期和执行风险，建议通过调解方式解决。开发商作为上诉方，同样希望尽快了结纠纷。经过法院主持调解，双方最终达成一致：开发商限期退还定金，若逾期则恢复一审判决执行。这一条款为当事人上了“双保险”——调解成功则快速回款，调解不成则回到一审胜诉判决，执行力度更强。
案件结果
2023年12月，河北省张家口市中级人民法院作出民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：
一、某房地产开发公司于2023年11月30日前给付韩女士涉案房屋定金6万元；
二、若逾期履行，将恢复一审判决执行；
三、双方纠纷就此解决。
二审案件受理费2700元，减半收取1350元，由开发商负担。调解书经双方签收后即具有法律效力。
律师点评
本案是一起典型的商品房认购定金退还纠纷，其典型意义在于：
第一，定金不是“想不退就不退”。 开发商常以“定金罚则”为由拒绝退款，但定金罚则的适用前提是购房者构成根本违约。如果合同解除并非购房者单方原因，或者开发商自身也存在履约瑕疵，定金罚则就不能简单适用。购房者遇到定金纠纷时，不要被“定金不退”四个字吓住，要具体分析合同解除的真正原因。
第二，二审调解是解决纠纷的高效路径。本案一审胜诉后开发商上诉，如果继续走判决程序，不仅周期长，还可能面临执行难的问题。通过二审调解，双方达成分期退款协议，并约定“逾期恢复一审判决执行”，既保障了当事人的权益，也给对方施加了履约压力。调解不是妥协，而是在法律框架下寻求最优解。
第三，环京楼市定金纠纷高发，购房者需谨慎。 近年来，环京地区商品房认购纠纷频发，不少购房者在签订认购合同、支付定金后，因贷款审批、限购政策、个人资金等原因无法继续购房，却被开发商拒绝退还定金。建议购房者在签订认购合同前，充分了解自身购房资格和贷款条件，避免因个人原因导致定金损失。如遇纠纷，及时咨询专业律师。
第四，专业律师的介入能显著提升回款效率。 从一审胜诉到二审调解，魏欢磊律师通过精准的法律分析和务实的调解策略，帮助当事人在较短时间内拿回了6万元定金，避免了漫长的诉讼和执行程序。在合同纠纷中，专业律师的价值不仅体现在法庭辩论上，更体现在对案件走向的精准判断和策略选择上。